IVA del 10 % en reformas de vivienda

Una reforma de vivienda paga el 10 % de IVA, y no el 21 %, si la encarga un particular para una vivienda que usa él mismo, la vivienda tiene al menos dos años y los materiales que pone la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Si falla una condición, toda la obra va al 21 %.

¿Qué requisitos hay que cumplir para pagar el 10 % de IVA?

Tres, y a la vez. Lo fija el artículo 91 de la Ley del IVA y lo repite la Agencia Tributaria en su página sobre obras en viviendas, actualizada en marzo de 2026. Por defecto una obra paga el 21 %, y solo baja al 10 % si se cumple todo esto:

1. Quién la encarga. Una persona física que no actúa como empresario ni profesional y usa la vivienda para su uso particular. La ley no habla de propiedad: cuenta quién es el destinatario de la obra y para qué usa la casa.
2. La antigüedad. La construcción o la última rehabilitación de la vivienda tiene que haber terminado al menos dos años antes de que empiecen las obras.
3. Los materiales. Si los pone la empresa, su coste no puede pasar del 40 % de la base imponible de la obra.

En Sabadell la antigüedad casi nunca es un problema: según el censo de 2021, el 60,5 % de las viviendas principales es de 1980 o antes. Lo que de verdad decide el tipo en una reforma integral es el tercer punto.

Fíjate también en lo que la ley no pide. No exige que sea tu vivienda habitual, sino que la uses como particular. Una segunda residencia que usas tú puede ir al 10 %; un piso que alquilas, no.

¿Cómo se calcula el límite del 40 % de materiales?

Se compara lo que cuestan los materiales que aporta quien hace la obra con la base imponible, es decir, con el precio de la obra sin IVA. La Agencia Tributaria lo explica con la colocación de un suelo:

Ojo con la segunda fila: el 21 % no se aplica solo al exceso, sino a toda la obra. Y en una reforma integral no es un caso raro. Cronoshare calcula que materiales y mano de obra se reparten el total con entre un 35 y un 55 % cada uno, así que una obra con cocina, baño y suelos de gama alta puede pasar de la raya.

¿Y si compras tú los materiales? Entonces no los aporta la empresa y no cuentan para el 40 %. Pero la tienda te los vende con el IVA general del 21 %. Comprar tú los azulejos o los muebles de cocina puede ayudar a que la factura de la empresa quede al 10 %, aunque no rebaja el IVA de lo que compras tú.

¿Qué IVA se paga en cada caso?

Estas son las situaciones que más se repiten al reformar, con el tipo que corresponde según la ley vigente a 2 de octubre de 2026:

La palabra rehabilitación tiene aquí un sentido estricto. Para la Agencia Tributaria, más de la mitad del coste del proyecto tiene que ir a estructura, fachada, cubierta u obras análogas, y el total debe superar el 25 % del valor del edificio sin el suelo, o de su precio si lo compraste en los dos años anteriores. Una reforma integral del interior de un piso casi nunca cumple eso: fiscalmente es una renovación, y le toca la regla de los tres requisitos.

¿Y si el piso está alquilado? Lo que ha pasado con el Real Decreto-ley 26/2026

Hoy paga el 21 %. Y el cambio que iba a bajarlo se ha caído antes de aplicarse.

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, extendía el 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 a las obras en viviendas alquiladas como vivienda habitual, fuera quien fuera el arrendador. A la vez añadía una condición nueva: pagar la obra con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Pagar en efectivo hacía perder el tipo reducido.

Un real decreto-ley necesita que el Congreso lo convalide. El 2 de octubre de 2026 el Pleno votó en contra, con 172 votos a favor y 178 en contra, así que el decreto queda derogado y ninguno de los dos cambios llega a aplicarse. Las reglas siguen como estaban: 21 % para el piso que alquilas y sin exigencia legal de pagar por banco para tener el 10 %.

Paga por banco de todas formas. La ley prohíbe pagar en efectivo 1.000 € o más cuando cobra una empresa o un profesional, como recuerda la OCU, y la deducción de IRPF por obras de eficiencia energética solo vale si pagas con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Si el Gobierno vuelve a llevar la medida en otro texto, comprueba la fecha de efectos antes de firmar.

¿Cuánto te ahorras con el 10 % en una reforma integral?

Once puntos de IVA en una obra grande son mucho dinero. Con bases imponibles redondas, es decir, sin IVA:

Para situarte: una reforma integral de un piso de 70 m² en calidad media sale por unos 49.000–66.500 € con los precios orientativos de esta web, y unas fuentes los publican con IVA y otras sin él. Antes de comparar ofertas, mira qué tipo aplica cada empresa, porque dos presupuestos parecidos pueden separarse miles de euros solo por eso. El desglose por partidas está en los precios de reformas integrales en Sabadell.

¿Qué debe poner el presupuesto y la factura?

No hay que presentar nada en Hacienda para tener el 10 %: lo aplica la empresa en su factura. Para que no haya sorpresas al final, pide que quede por escrito:

• El tipo de IVA, tanto en el presupuesto como en la factura, y no solo el total.
• El coste de los materiales que pone la empresa, separado de la mano de obra, para poder comprobar el 40 %.
• Que la obra es para una vivienda de uso particular con más de dos años.
• Qué partidas facturará otra empresa, como la cocina o la carpintería, y con qué tipo.

Y guarda facturas y justificantes de pago: te harán falta para cualquier deducción y para reclamar si algo sale mal. Si estás en plena planificación, en la reforma integral de pisos tienes qué incluye, cuánto dura y qué permiso pide en Sabadell.

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