IVA del 10 % en reformes d'habitatge

Una reforma d'habitatge paga el 10 % d'IVA, i no el 21 %, si l'encarrega un particular per a un habitatge que fa servir ell mateix, l'habitatge té com a mínim dos anys i els materials que posa l'empresa no superen el 40 % de la base imposable. Si falla una condició, tota l'obra va al 21 %.

Quins requisits cal complir per pagar el 10 % d'IVA?

Tres, i alhora. Ho fixa l'article 91 de la Ley del IVA i ho repeteix l'Agencia Tributaria a la seva pàgina sobre obres en habitatges, actualitzada el març del 2026. Per defecte una obra paga el 21 %, i només baixa al 10 % si es compleix tot això:

1. Qui l'encarrega. Una persona física que no actua com a empresari ni professional i fa servir l'habitatge per a ús particular. La llei no parla de propietat: compta qui és el destinatari de l'obra i per a què fa servir la casa.
2. L'antiguitat. La construcció o l'última rehabilitació de l'habitatge ha d'haver acabat com a mínim dos anys abans que comencin les obres.
3. Els materials. Si els posa l'empresa, el seu cost no pot passar del 40 % de la base imposable de l'obra.

A Sabadell l'antiguitat gairebé mai no és un problema: segons el cens del 2021, el 60,5 % dels habitatges principals és del 1980 o d'abans. El que de debò decideix el tipus en una reforma integral és el tercer punt.

Fixa't també en el que la llei no demana. No exigeix que sigui el teu habitatge habitual, sinó que el facis servir com a particular. Una segona residència que fas servir tu pot anar al 10 %; un pis que llogues, no.

Com es calcula el límit del 40 % de materials?

Es compara el que costen els materials que aporta qui fa l'obra amb la base imposable, és a dir, amb el preu de l'obra sense IVA. L'Agencia Tributaria ho explica amb la col·locació d'un paviment:

Compte amb la segona fila: el 21 % no s'aplica només a l'excés, sinó a tota l'obra. I en una reforma integral no és un cas estrany. Cronoshare calcula que materials i mà d'obra es reparteixen el total amb entre un 35 i un 55 % cadascun, així que una obra amb cuina, bany i paviments de gamma alta pot passar de la ratlla.

I si compres tu els materials? Llavors no els aporta l'empresa i no compten per al 40 %. Però la botiga te'ls ven amb l'IVA general del 21 %. Comprar tu les rajoles o els mobles de cuina pot ajudar que la factura de l'empresa quedi al 10 %, tot i que no rebaixa l'IVA del que compres tu.

Quin IVA es paga en cada cas?

Aquestes són les situacions que més es repeteixen quan es reforma, amb el tipus que correspon segons la llei vigent a 2 d'octubre de 2026:

La paraula rehabilitació aquí té un sentit estricte. Per a l'Agencia Tributaria, més de la meitat del cost del projecte ha d'anar a estructura, façana, coberta o obres anàlogues, i el total ha de superar el 25 % del valor de l'edifici sense el sòl, o del seu preu si el vas comprar en els dos anys anteriors. Una reforma integral de l'interior d'un pis gairebé mai no compleix això: fiscalment és una renovació, i li toca la regla dels tres requisits.

I si el pis està llogat? El que ha passat amb el Real Decreto-ley 26/2026

Ara paga el 21 %. I el canvi que l'havia de rebaixar ha caigut abans d'aplicar-se.

El Real Decreto-ley 26/2026, publicat al BOE el 30 de setembre, estenia el 10 % a partir de l'1 de desembre de 2026 a les obres en habitatges llogats com a habitatge habitual, fos qui fos l'arrendador. Alhora hi afegia una condició nova: pagar l'obra amb targeta, transferència, xec nominatiu o ingrés en compte. Pagar en efectiu feia perdre el tipus reduït.

Un reial decret llei necessita que el Congrés el convalidi. El 2 d'octubre de 2026 el Ple hi va votar en contra, amb 172 vots a favor i 178 en contra, així que el decret queda derogat i cap dels dos canvis no s'arriba a aplicar. Les regles continuen com eren: 21 % per al pis que llogues i cap exigència legal de pagar per banc per tenir el 10 %.

Paga per banc igualment. La llei prohibeix pagar en efectiu 1.000 € o més quan cobra una empresa o un professional, com recorda l'OCU, i la deducció d'IRPF per obres d'eficiència energètica només val si pagues amb targeta, transferència, xec nominatiu o ingrés en compte. Si el Govern torna a portar la mesura en un altre text, comprova la data d'efectes abans de signar.

Quant t'estalvies amb el 10 % en una reforma integral?

Onze punts d'IVA en una obra gran són molts diners. Amb bases imposables rodones, és a dir, sense IVA:

Per situar-te: una reforma integral d'un pis de 70 m² en qualitat mitjana surt per uns 49.000–66.500 € amb els preus orientatius d'aquest web, i unes fonts els publiquen amb IVA i d'altres sense. Abans de comparar ofertes, mira quin tipus aplica cada empresa, perquè dos pressupostos semblants poden separar-se milers d'euros només per això. El desglossament per partides és als preus de reformes integrals a Sabadell.

Què han de dir el pressupost i la factura?

No cal presentar res a Hisenda per tenir el 10 %: l'aplica l'empresa a la factura. Perquè no hi hagi sorpreses al final, demana que quedi per escrit:

• El tipus d'IVA, tant al pressupost com a la factura, i no només el total.
• El cost dels materials que posa l'empresa, separat de la mà d'obra, per poder comprovar el 40 %.
• Que l'obra és per a un habitatge d'ús particular amb més de dos anys.
• Quines partides facturarà una altra empresa, com la cuina o la fusteria, i amb quin tipus.

I guarda factures i justificants de pagament: te'n caldran per a qualsevol deducció i per reclamar si alguna cosa va malament. Si estàs en plena planificació, a la reforma integral de pisos tens què inclou, quant dura i quin permís demana a Sabadell.

Guies relacionades

• Què inclou un pressupost de reforma i com comparar-los
• Ajuts per reformar el 2026
• Com finançar una reforma: préstec o hipoteca
• ICIO i taxes d'obra a Sabadell
• Comunitat de veïns: què cal avisar abans de reformar

Quan tinguis clar l'abast, t'ajudem a demanar pressupost.