Obras en un piso: qué avisar a la comunidad de vecinos

Sí, hay que avisar: en Cataluña debes comunicar la obra a la presidencia o a la administración de la comunidad antes de empezar (art. 553-36 del Código civil catalán), pero si solo tocas tu piso no hace falta votación. Necesitas acuerdo de la junta cuando la obra altera elementos comunes, como la estructura, la fachada o la bajante general.

¿Hay que avisar a la comunidad antes de hacer obras en el piso?

Sí, siempre. En Cataluña la propiedad horizontal la regula el libro quinto del Código civil catalán, y su artículo 553-36 lo dice sin rodeos: quien vaya a hacer obras en su piso debe comunicarlo antes a la presidencia o a la administración de la comunidad. No distingue entre una reforma integral y cambiar el baño.

Avisar no es pedir permiso. Si la obra se queda dentro de tu piso, la comunidad no vota nada. Eso sí, la ley pone cuatro límites: la obra no puede perjudicar a los demás propietarios ni a la comunidad, ni reducir la solidez o la accesibilidad del edificio, ni alterar su configuración o su aspecto exterior.

La ley no fija forma ni plazo para el aviso. Por escrito y con unos días de margen es lo sensato: te sirve de prueba si luego hay discusiones y da tiempo a la administración para organizar ascensor, portal y escalera.

¿Qué obras necesitan acuerdo de la junta de propietarios?

Las que alteran elementos comunes. El Código civil catalán considera comunes, entre otros, la estructura, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras, los ascensores y las instalaciones de uso comunitario (art. 553-41). En una reforma de piso, estos son los casos que más se repiten:

Mover tabiques que no son de carga no necesita votación, aunque cambies la distribución entera. La frontera es la estructura: en cuanto el proyecto toca un muro de carga, pasa a ser asunto de la junta, y en Sabadell además pide licencia municipal, como explica la guía de la licencia para reformar un piso.

Con la bajante pasa algo parecido. Lo que va desde tus sanitarios hasta la conexión es tuyo; la bajante general es de todos, y quién la paga cuando se cambia aprovechando tu obra lo decide la junta. Lo tienes con más detalle en bajantes: quién paga y cuándo cambiarlas.

¿Qué mayoría hace falta en la junta?

Depende de para qué sea la obra. El Código civil catalán separa dos grupos:

• Mayoría simple de los propietarios que votan, que además represente la mayoría de sus cuotas (art. 553-25): suprimir barreras arquitectónicas o instalar ascensor, innovaciones exigibles por habitabilidad, accesibilidad, seguridad o eficiencia energética, e instalaciones de eficiencia o de renovables de uso particular en elementos comunes, a petición del interesado. Vale aunque afecten a la estructura o a la fachada.
• Cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas (art. 553-26): el resto de innovaciones físicas que afectan a la estructura o a la configuración exterior.

Los cuatro quintos son menos inalcanzables de lo que parece. Basta con que la propuesta salga por mayoría simple en la junta y que, en el mes siguiente a la notificación del acuerdo, los ausentes no se opongan por escrito: su silencio cuenta como voto a favor.

Para que se vote, tu propuesta tiene que ir en el orden del día. Puedes pedirlo por escrito a la presidencia antes de la convocatoria, que se envía con al menos ocho días naturales de antelación salvo que los estatutos digan otra cosa. Si necesitas cuatro quintos, suma esos ocho días y el mes de oposición de los ausentes antes de tener el acuerdo firme.

¿Qué pasa si haces la obra sin el acuerdo?

Que la comunidad puede exigirte que reponga a su estado original lo que alteraste sin su consentimiento (art. 553-36.4). Y no tiene prisa para reclamarlo.

La ley solo da por consentida una obra en elementos comunes si se cumplen a la vez cinco condiciones: era notoria, no reduce la solidez del edificio, no ocupa elementos comunes, no crea servidumbres nuevas y la comunidad no se ha opuesto en los cuatro años siguientes a su final. Una obra que resta solidez o que se queda con un trozo de rellano, por ejemplo, no queda cubierta por mucho tiempo que pase.

Si el conflicto es con un vecino por el ruido o las molestias, el Ayuntamiento ofrece mediación a través del Servei de Mediació Comunitària, según la propia ordenanza del ruido.

¿Qué horario de obras hay en Sabadell?

Lo marca la ordenanza municipal del ruido, de 2011 y vigente:

Entre las 21:00 y las 8:00 la ordenanza tampoco permite reparaciones ni cambios de muebles que perturben el descanso de los vecinos. Solo se libran las obras urgentes para restablecer servicios como la luz, el agua o el gas, las que evitan un peligro inminente y las que por su naturaleza no pueden hacerse de día. Los estatutos o el reglamento de régimen interior de tu finca pueden añadir normas propias, así que conviene revisarlos.

¿Se puede usar el ascensor para subir material y bajar escombros?

El ascensor es un elemento común, y su uso tiene que ajustarse a lo que digan los estatutos o, si no dicen nada, a un uso normal según su naturaleza y sin perjudicar a la comunidad (art. 553-42). La ley no lo prohíbe, pero tampoco te da carta blanca.

Lo práctico es pactarlo con la administración en el mismo aviso de obra: qué días se usa, cómo se protege la cabina y quién limpia la escalera. Y si el bloque no tiene ascensor, algo que pasa en el 28 % de los edificios de tres o más plantas de Sabadell según el diagnóstico del Pla Local d'Habitatge 2025-2030, subir material y bajar escombros lleva más horas y el presupuesto lo nota. Cómo se reparte el coste de una obra completa lo tienes en la reforma integral de pisos.

Cómo avisar a la comunidad antes de la obra, paso a paso

1. Revisa estatutos y reglamento

   Comprueba si fijan normas propias sobre obras, horarios o uso del ascensor.

2. Mira si tocas elementos comunes

   Estructura, fachada, cubierta, bajante general o montantes: si es así, pide por escrito a la presidencia que lo incluya en el orden del día.

3. Envía el aviso por escrito

   A la presidencia o a la administración, antes de empezar: qué obra harás, fechas, duración, empresa y un teléfono de contacto.

4. Pacta el uso de las zonas comunes

   Ascensor, portal y escalera: protecciones, días de subida de material y limpieza.

5. Avisa a los vecinos más cercanos

   Los de rellano y los de abajo agradecen saber qué días habrá derribos y más ruido.

6. Cumple horarios y permisos

   Obras de 8:00 a 21:00 entre semana y de 10:00 a 21:00 sábados y festivos, y el contenedor con su licencia municipal.

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• ¿Se puede vivir en casa durante la reforma?
• Cambiar la distribución del piso
• ICIO y tasas de obra en Sabadell

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