Fases de una reforma integral, paso a paso

Una reforma integral sigue este orden: visita técnica, proyecto, presupuesto y contrato, permiso y aviso a la comunidad, derribos, albañilería, instalaciones, revestimientos, ventanas y carpintería, cocina y baño, pintura y entrega con el boletín eléctrico. Lo que va dentro de paredes y suelos se hace siempre antes de cerrarlos.

¿Cuáles son las fases de una reforma integral?

Son doce, y el orden no es negociable. Cuatro se resuelven antes de que entre nadie con una maza; las otras ocho son la obra:

1. Visita técnica. La empresa mide el piso y revisa instalaciones y estructura. En un piso antiguo, sin esta visita no hay presupuesto fiable.
2. Proyecto y memoria de calidades. Nueva distribución, materiales y nivel de acabados. Si se toca estructura, fachada o elementos comunes, un arquitecto redacta el proyecto técnico.
3. Presupuesto cerrado y contrato. Se comparan presupuestos por partidas, y el elegido va anexo a un contrato con fechas y calendario de pagos.
4. Permiso y aviso a la comunidad. Declaració responsable, comunicació prèvia o licencia, según lo que se toque, y aviso a la presidencia o a la administración de la finca.
5. Vaciado y derribos. Fuera muebles y enseres, y abajo todo lo que no se conserva: tabiques, revestimientos, suelos e instalaciones viejas.
6. Albañilería. Tabiques nuevos de ladrillo o de pladur, aperturas, nivelado de suelos y regatas para las instalaciones.
7. Instalaciones. Agua, desagües, climatización, electricidad y telecomunicaciones, con las paredes todavía abiertas.
8. Revestimientos. Enlucidos, pladur y falsos techos, alicatado de cocina y baños y colocación de suelos.
9. Ventanas y carpintería. Primero ventanas y balconeras; después puertas, rodapiés, tarima o parquet y armarios.
10. Cocina y baño. Muebles, encimera, electrodomésticos, sanitarios, grifería y mampara.
11. Pintura y acabados. Preparación de paredes y techos, gotelé incluido, y pintura final.
12. Revisión y entrega. Puesta en marcha de las instalaciones, limpieza, boletín eléctrico y garantía por escrito.

Es la secuencia que describen Habitissimo y Sincro, y la misma que resume en seis pasos la página de reforma integral de pisos, junto a precios y permisos. Las semanas que ocupa cada fase están en la guía de cuánto dura una reforma integral.

¿Qué tiene que estar resuelto antes de empezar la obra?

Las cuatro primeras fases no hacen ruido, pero deciden todo lo demás. Un proyecto mal definido es una de las causas principales de retraso, según Sincro, y los profesionales que responden en Habitissimo aconsejan tener el proyecto antes de pedir precios a los constructores.

• La visita. Un presupuesto hecho a distancia no vale para comparar: una petición real en Habitissimo para reformar 90 m² en Barcelona recibió respuestas desde unos 8.900 € hasta 35.000 €.
• El contrato. La OCU recomienda comparar al menos tres presupuestos con calidades, precios unitarios, plazo y garantía, y firmar un contrato con fecha de inicio y de fin, penalización por retraso y calendario de pagos. Y no adelantar más del 30 %.
• El permiso. En Sabadell, la ordenanza municipal (OMREU) pide declaració responsable si no cambias la distribución, comunicació prèvia si mueves tabiques y licencia si tocas la estructura. Las dos primeras se presentan antes de empezar y no hay que esperar respuesta.
• La comunidad. El Codi civil de Catalunya (art. 553-36) obliga a comunicar la obra a la presidencia o a la administración antes de empezar. Si afecta a elementos comunes, como la estructura o la bajante, hace falta acuerdo de la junta.
• El contenedor. En la calle necesita licencia municipal, y en Sabadell la solicita la empresa de contenedores homologada, no el propietario.

Qué trámite te toca y con qué papeles lo tienes en la guía de la licencia para reformar un piso en Sabadell.

¿Por qué primero se derriba, después se instala y al final se cierra?

Porque cada fase tapa la anterior. Lo que queda dentro de paredes, suelos y techos (tuberías, desagües, cables, conductos) tiene que estar acabado antes de alicatar o de poner el suelo, y cualquier cambio posterior obliga a romper lo nuevo. Habitissimo lo resume en una línea: la obra empieza por la albañilería y la pintura va al final.

En Sabadell, el 43,9 % de las viviendas principales se construyó entre 1961 y 1980, según el censo de 2021. En esos pisos, las sorpresas salen justo en esta parte de la obra:

• Al derribar: piezas de fibrocemento, la uralita de toda la vida. Se para y entra una empresa inscrita en el RERA, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral.
• Al abrir techos: viguetas de madera podridas o vigas de cemento aluminoso. Un técnico tiene que verlas antes de seguir.
• Al rehacer instalaciones: falta la toma de tierra y aparecen tuberías de plomo o de hierro galvanizado, que conviene cambiar. Y las bajantes del edificio deciden dónde pueden ir cocina y baños.
• Antes de revestir: humedades por capilaridad, sobre todo en plantas bajas, que piden un tratamiento específico con supervisión profesional antes de los acabados.

¿En qué orden van los acabados?

Aquí el orden también ahorra dinero. Cuatro reglas que conviene vigilar:

• Ventanas antes que carpintería interior. Es el orden de Sincro: ventanas y balconeras se montan en un par de días, justo después de los revestimientos.
• Suelo antes que puertas. Habitissimo es tajante: el suelo nuevo cambia la altura, aunque sea poco, y las puertas se miden después. Si se hace al revés, toca recortarlas: 30–60 € por puerta en Barcelona, según Cronoshare.
• Cocina decidida antes de empezar. Si muebles, electrodomésticos y encimera no están definidos, el precio baila, avisan los profesionales en Habitissimo. Y si quieres isla, necesita unos 90 cm libres alrededor.
• Pintura casi al final. Va después del montaje de cocina y baño, que ocupa alrededor de una semana, y solo la siguen la limpieza y la puesta en marcha.

¿Quién interviene en cada fase y qué revisar?

En una integral, lo normal es que una sola empresa coordine a todos los gremios. Aun así, conviene saber quién entra en cada momento y qué mirar antes de dar la fase por buena:

¿Cómo se entrega una reforma integral?

Con papeles, no solo con llaves. En la última semana se ponen en marcha las instalaciones, se limpia y se repasa la vivienda contigo. Esto es lo que tienes que recibir:

• El boletín eléctrico (CIE), firmado por una empresa instaladora habilitada. En Cataluña, la instalación se inscribe además en el registro RITSIC con una declaración responsable de puesta en servicio y una tasa de 34,85 €.
• La garantía por escrito. Los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación (un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para estructura) solo se aplican a reformas sustanciales o estructurales; en el resto mandan el contrato y la normativa de consumo, según LOE Abogados. Guarda la factura por partidas.
• La cédula, si toca. Si redistribuyes la vivienda entera, la Generalitat lo trata como rehabilitación y hace falta una cédula de primera ocupación.

Y no pagues el último plazo el mismo día. La OCU aconseja retener una parte final, por ejemplo un 5 %, hasta recibir la obra conforme.

Guías relacionadas

Para preparar cada fase:

• Qué incluye un presupuesto de reforma y cómo compararlos
• Comunidad de vecinos: qué avisar antes de reformar
• Contenedor y escombros en Sabadell
• Boletín eléctrico y cédula de habitabilidad tras la reforma
• Qué se reforma primero en un piso
• ¿Se puede vivir en casa durante la reforma?

Cuando tengas claro el alcance, te ayudamos a pedir presupuesto. En cómo funciona verás a quién llega tu solicitud.