Fases d'una reforma integral, pas a pas

Una reforma integral segueix aquest ordre: visita tècnica, projecte, pressupost i contracte, permís i avís a la comunitat, enderrocs, obra de paleta, instal·lacions, revestiments, finestres i fusteria, cuina i bany, pintura i lliurament amb el butlletí elèctric. El que va dins de parets i terres es fa sempre abans de tancar-los.

Quines són les fases d'una reforma integral?

Són dotze, i l'ordre no es negocia. Quatre es resolen abans que entri ningú amb una maceta; les altres vuit són l'obra:

1. Visita tècnica. L'empresa amida el pis i revisa instal·lacions i estructura. En un pis antic, sense aquesta visita no hi ha pressupost fiable.
2. Projecte i memòria de qualitats. Nova distribució, materials i nivell d'acabats. Si es toca l'estructura, la façana o elements comuns, un arquitecte redacta el projecte tècnic.
3. Pressupost tancat i contracte. Es comparen pressupostos per partides, i el triat va annex a un contracte amb dates i calendari de pagaments.
4. Permís i avís a la comunitat. Declaració responsable, comunicació prèvia o llicència, segons el que es toqui, i avís a la presidència o a l'administració de la finca.
5. Buidatge i enderrocs. Fora mobles i estris, i a terra tot el que no es conserva: envans, revestiments, paviments i instal·lacions velles.
6. Obra de paleta. Envans nous de maó o de pladur, obertures, anivellament de terres i regates per a les instal·lacions.
7. Instal·lacions. Aigua, desguassos, climatització, electricitat i telecomunicacions, amb les parets encara obertes.
8. Revestiments. Arrebossats i enguixats, pladur i falsos sostres, enrajolat de cuina i banys i col·locació de paviments.
9. Finestres i fusteria. Primer finestres i balconeres; després portes, sòcols, tarima o parquet i armaris.
10. Cuina i bany. Mobles, taulell, electrodomèstics, sanitaris, aixetes i mampara.
11. Pintura i acabats. Preparació de parets i sostres, gotelé inclòs, i pintura final.
12. Revisió i lliurament. Posada en marxa de les instal·lacions, neteja, butlletí elèctric i garantia per escrit.

És la seqüència que descriuen Habitissimo i Sincro, i la mateixa que resumeix en sis passos la pàgina de reforma integral de pisos, al costat de preus i permisos. Les setmanes que ocupa cada fase són a la guia de quant dura una reforma integral.

Què ha d'estar resolt abans de començar l'obra?

Les quatre primeres fases no fan soroll, però decideixen tota la resta. Un projecte mal definit és una de les causes principals de retard, segons Sincro, i els professionals que responen a Habitissimo aconsellen tenir el projecte abans de demanar preus als constructors.

• La visita. Un pressupost fet a distància no serveix per comparar: una petició real a Habitissimo per reformar 90 m² a Barcelona va rebre respostes des d'uns 8.900 € fins a 35.000 €.
• El contracte. L'OCU recomana comparar com a mínim tres pressupostos amb qualitats, preus unitaris, termini i garantia, i signar un contracte amb data d'inici i de final, penalització per retard i calendari de pagaments. I no avançar més del 30 %.
• El permís. A Sabadell, l'ordenança municipal (OMREU) demana declaració responsable si no canvies la distribució, comunicació prèvia si mous envans i llicència si toques l'estructura. Les dues primeres es presenten abans de començar i no cal esperar resposta.
• La comunitat. El Codi civil de Catalunya (art. 553-36) obliga a comunicar l'obra a la presidència o a l'administració abans de començar. Si afecta elements comuns, com l'estructura o el baixant, cal un acord de la junta.
• El contenidor. Al carrer necessita llicència municipal, i a Sabadell la sol·licita l'empresa de contenidors homologada, no el propietari.

Quin tràmit et toca i amb quins papers ho tens a la guia de la llicència per reformar un pis a Sabadell.

Per què primer s'enderroca, després s'instal·la i al final es tanca?

Perquè cada fase tapa l'anterior. El que queda dins de parets, terres i sostres (canonades, desguassos, cables, conductes) ha d'estar acabat abans d'enrajolar o de posar el paviment, i qualsevol canvi posterior obliga a trencar el que és nou. Habitissimo ho resumeix en una línia: l'obra comença per la feina de paleta i la pintura va al final.

A Sabadell, el 43,9 % dels habitatges principals es va construir entre el 1961 i el 1980, segons el cens del 2021. En aquests pisos, les sorpreses surten just en aquesta part de l'obra:

• En enderrocar: peces de fibrociment, la uralita de tota la vida. S'atura la feina i entra una empresa inscrita al RERA, amb un pla de treball aprovat per l'autoritat laboral.
• En obrir sostres: biguetes de fusta podrides o bigues de ciment aluminós. Un tècnic les ha de veure abans de continuar.
• En refer instal·lacions: falta la presa de terra i apareixen canonades de plom o de ferro galvanitzat, que convé canviar. I els baixants de l'edifici decideixen on poden anar la cuina i els banys.
• Abans de revestir: humitats per capil·laritat, sobretot en plantes baixes, que demanen un tractament específic amb supervisió professional abans dels acabats.

En quin ordre van els acabats?

Aquí l'ordre també estalvia diners. Quatre regles que convé vigilar:

• Finestres abans que fusteria interior. És l'ordre de Sincro: finestres i balconeres es munten en un parell de dies, just després dels revestiments.
• Paviment abans que portes. Habitissimo és taxatiu: el terra nou canvia l'alçada, encara que sigui poc, i les portes s'amiden després. Si es fa a l'inrevés, cal retallar-les: 30–60 € per porta a Barcelona, segons Cronoshare.
• Cuina decidida abans de començar. Si mobles, electrodomèstics i taulell no estan definits, el preu balla, avisen els professionals a Habitissimo. I si vols illa, necessita uns 90 cm lliures al voltant.
• Pintura gairebé al final. Va després del muntatge de cuina i bany, que ocupa al voltant d'una setmana, i només la segueixen la neteja i la posada en marxa.

Qui intervé en cada fase i què cal revisar?

En una integral, el més habitual és que una sola empresa coordini tots els oficis. Tot i així, convé saber qui entra a cada moment i què mirar abans de donar la fase per bona:

Com es lliura una reforma integral?

Amb papers, no només amb claus. L'última setmana es posen en marxa les instal·lacions, es neteja i es repassa l'habitatge amb tu. Això és el que has de rebre:

• El butlletí elèctric (CIE), signat per una empresa instal·ladora habilitada. A Catalunya, la instal·lació s'inscriu a més al registre RITSIC amb una declaració responsable de posada en servei i una taxa de 34,85 €.
• La garantia per escrit. Els terminis de la Ley de Ordenación de la Edificación (un any per als acabats, tres per a l'habitabilitat i deu per a l'estructura) només s'apliquen a reformes substancials o estructurals; en la resta manen el contracte i la normativa de consum, segons LOE Abogados. Guarda la factura per partides.
• La cèdula, si escau. Si redistribueixes tot l'habitatge, la Generalitat ho tracta com una rehabilitació i cal una cèdula de primera ocupació.

I no paguis l'últim termini el mateix dia. L'OCU aconsella retenir una part final, per exemple un 5 %, fins que rebis l'obra conforme.

Guies relacionades

Per preparar cada fase:

• Què inclou un pressupost de reforma i com comparar-los
• Comunitat de veïns: què cal avisar abans de reformar
• Contenidor i runa a Sabadell
• Butlletí elèctric i cèdula d'habitabilitat després de la reforma
• Què es reforma primer en un pis
• Es pot viure a casa durant la reforma?

Quan tinguis clar l'abast, t'ajudem a demanar pressupost. A com funciona veuràs a qui arriba la teva sol·licitud.