¿Qué se reforma primero en un piso?

Lo primero es lo que no se ve y afecta a la seguridad: instalación eléctrica, fontanería, humedades y estructura. Después, la distribución, ventanas, cocina y baños, y al final suelos, puertas y pintura. Si no puedes hacerlo todo, no pintes ni cambies suelos antes de rehacer las instalaciones.

¿Qué es lo primero que se reforma en un piso?

Lo que no se ve. Antes que la cocina nueva o el suelo bonito van la instalación eléctrica, la fontanería y cualquier humedad o daño en la estructura, porque todo eso queda debajo de los acabados y arreglarlo después obliga a romperlos. Este es el orden de prioridades que propone una guía de Fotocasa para pisos antiguos:

1. Diagnóstico. Electricidad, tuberías, bajantes, humedades, ventanas y, en edificios de 1950–1970, posible aluminosis.
2. Distribución. Qué tabiques se mueven, decidido antes de gastar en nada más.
3. Instalaciones. Electricidad y fontanería nuevas en todo el piso.
4. Aislamiento y ventanas.
5. Cocina y baños.
6. Acabados. Suelos, puertas y pintura.
7. Muebles y decoración.

Cronoshare da la razón práctica: si vas a invertir en azulejos y suelos, renovar antes la electricidad y la fontanería evita tener que levantarlos al poco tiempo. En una reforma integral todo esto entra de una vez; qué incluye y cuánto cuesta por m² lo tienes en la reforma integral de pisos.

¿Qué no puede esperar?

Hay cosas que pasan por delante de cualquier gusto estético. En Sabadell, el 60,5 % de las viviendas principales es de 1980 o antes, según el censo de 2021, y en esos pisos estas cinco son las que conviene mirar primero:

• Instalación eléctrica sin toma de tierra. Muchos pisos de los años 70 y anteriores no la tienen, y el reglamento de baja tensión (REBT) la exige hoy. Es seguridad, no estética.
• Tuberías de plomo. Se usaron hasta los años 70 y pueden contaminar el agua. En una vivienda no es obligatorio cambiarlas, pero si abres paredes, dejarlas dentro no tiene sentido.
• Humedades. Primero la causa (condensación, fuga, filtración o capilaridad) y después la pintura. Pintar encima solo esconde el problema unos meses.
• Forjados y vigas. En edificios de 1950–1970, antes de tocar techos conviene un ensayo de cemento aluminoso. En Sabadell hay casos conocidos de aluminosis en Els Merinals y en Espronceda.
• Fibrocemento. Bajantes o depósitos de uralita no se tocan: solo los retira una empresa inscrita en el RERA.

Y mira también el edificio. En Cataluña, la ITE es obligatoria antes de que el edificio cumpla 45 años, y sus deficiencias pueden traer obras de la comunidad en fachada, cubierta o instalaciones. Si la bajante comunitaria se va a cambiar, coordina el baño con esa obra. Cada uno de estos problemas está explicado a fondo en la reforma de pisos antiguos.

¿Cocina y baño, antes o después?

Después de las instalaciones y de decidir la distribución, nunca antes. Son las dos estancias que concentran agua, desagües, electricidad y alicatado, y las bajantes del edificio deciden en buena parte dónde pueden ir. Si piensas abrir la cocina al salón, esa decisión va primero, porque cambia el trámite: mover tabiques en Sabadell pide comunicació prèvia.

¿Las dos a la vez? Si el presupuesto llega, sí. Habitissimo calcula que reformar juntas una cocina de 8 m² y un baño de 4 m² cuesta unos 9.000 €, un 10 % menos que hacerlas por separado (septiembre de 2026). Y dejar las tomas de agua y los desagües donde están es de lo que más ahorra: hasta un 30 % en la cocina según Interiorista Barcelona, mientras que mover sanitarios puede encarecer el baño hasta un 30 % según Habitissimo.

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¿Ventanas y aislamiento antes que los acabados?

Sí. Las ventanas van antes que la pintura y la carpintería interior, y Cronoshare recomienda aprovechar la reforma para cambiar las antiguas por otras que aíslen. El diagnóstico del Pla Local d'Habitatge 2025-2030 dice que el 90 % de las viviendas de Sabadell tiene una calificación energética baja, y la eficiencia energética es la primera prioridad en las reformas de 2026, según Qué!.

Fuente: Cronoshare, enero de 2026, IVA incluido. Cambiar las ventanas sin alterar la composición de la fachada, en un edificio no catalogado, va por comunicació prèvia (OMREU, art. 12).

Ojo al orden de los papeles. Si quieres deducir en el IRPF la mejora energética, necesitas un certificado energético de antes de la obra (vale uno emitido hasta dos años antes de empezar) y otro de después, y pagar por banco. Las condiciones, plazos y porcentajes están en la guía de la deducción de IRPF por eficiencia energética.

¿Y si no puedes reformarlo todo de una vez?

Se puede ir por partes, pero el orden es el mismo y algunos atajos salen caros. Lo que conviene evitar:

• Pintar o cambiar suelos antes de rehacer la instalación. Las regatas de electricidad y fontanería rompen paredes y suelos.
• Poner suelo nuevo antes de mover tabiques. Quitar un tabique deja una franja sin pavimento.
• Cambiar puertas antes que el suelo. Habitissimo es claro: primero el suelo, porque cambia la altura, y después se miden las puertas.
• Hacer el baño antes de saber qué hará la comunidad con la bajante.

Si el dinero obliga a elegir, gasta primero en lo que queda enterrado (instalaciones y distribución) y deja para después lo que se cambia sin obra: pintura, iluminación, muebles. Electricidad, fontanería y calefacción se llevan entre un 20 y un 25 % de una reforma integral, según C+E Arquitectura (febrero de 2026), así que no son la partida que se pueda recortar.

Ten en cuenta que cada fase es una obra con su propio trámite: en Sabadell, la declaració responsable da tres meses para acabar y la comunicació prèvia, seis. Y las guías de suelos de Habitissimo y Cronoshare coinciden en que hacer los trabajos a la vez es más cómodo y ahorra dinero.

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