Baixant comunitari: qui paga i quan cal canviar-lo

El baixant general és un element comú: el paga la comunitat segons la quota de cada pis (arts. 553-41 i 553-45 del Codi civil de Catalunya) i el canvi s'aprova per majoria simple. El que és teu és el desguàs del pis fins a la connexió amb el baixant.

Els baixants són de la comunitat?

El baixant general, sí. A Catalunya la propietat horitzontal la regula el llibre cinquè del Codi civil, i el seu article 553-41 considera elements comuns les instal·lacions que es destinen a l'ús comunitari o a donar servei als pisos. Alhora, cada propietari ha de conservar el seu pis i mantenir les instal·lacions que hi ha a dins (art. 553-38).

Molt del que llegiràs a internet cita la Ley de Propiedad Horizontal estatal i l'article 396 del Código Civil, que regeixen fora de Catalunya. Diuen el mateix amb altres paraules: les conduccions de desguàs són comunes «fins a l'entrada a l'espai privatiu». A la pràctica, el repartiment queda així:

Existeix el «baixant privatiu»? Només el tram que dona servei exclusivament al teu pis. El punt exacte de la connexió és on més es discuteix, així que, si els estatuts no diuen res, que ho aclareixi la junta abans que comenci cap obra.

Qui paga una gotera del baixant?

Depèn d'on és la fuita, i per això el primer és localitzar-la. Si el baixant va encastat, un lampista el pot revisar amb una càmera endoscòpica abans de pressupostar.

• Fuita al baixant comú. La reparació és de la comunitat, que ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal·lacions (art. 553-44.1).
• Fuita al desguàs d'un veí. Li toca a ell, perquè cada propietari manté les instal·lacions del seu pis (art. 553-38).
• Fuita al teu propi ramal. És teva, encara que la taca surti al sostre del pis de sota.

Els danys que la gotera hagi causat a casa teva es reclamen a qui havia de mantenir el tram que falla. Avisa per escrit la presidència o l'administració tan bon punt la vegis, amb fotos i data: si la humitat s'hi està mesos, el dany creix i la discussió també.

Quan cal canviar els baixants de la comunitat?

Quan comencen a donar avisos. Els habituals són taques d'humitat a les parets properes, males olors a les zones comunes, sorolls estranys en desguassar, filtracions als pisos de sota, esquerdes en tubs o juntes i rovell als baixants metàl·lics.

No sempre cal canviar-lo sencer. Aquestes són les opcions, amb preus orientatius d'Humedades.com (maig 2026, sense IVA):

Compte si el baixant és de fibrociment. Pot portar amiant, i a Catalunya encapsular amiant només s'autoritza en casos excepcionals, així que abans d'encamisar-lo pregunta a una empresa del RERA si és viable. La retirada només la pot fer una empresa inscrita; ho expliquem a la guia d'amiant i uralita. Els preus per metre i per planta que es fan servir a Barcelona són a lampisteria i baixants.

3:54

Quina majoria cal i com es paga?

Majoria simple. Canviar o reparar un baixant és una obra de conservació, i la comunitat està obligada a conservar els elements comuns (art. 553-44.1). Com que la llei no hi fixa cap majoria especial, s'aprova per majoria simple dels propietaris que voten, que a més ha de representar la majoria simple de les seves quotes (art. 553-25).

La despesa es reparteix segons la quota de participació de cada pis, o com diguin el títol o els estatuts (art. 553-45). Un exemple amb xifres publicades: si l'obra de tot l'edifici costa 1.200–5.000 €, l'interval que dona Habitissimo per a Barcelona (setembre 2026), a un pis amb una quota del 5 % li toquen 60–250 €.

Dues eines que convé conèixer:

• Fons de reserva. Tota comunitat ha de reservar com a mínim el 5 % de les despeses comunes. Amb autorització de la junta es pot fer servir per a obres extraordinàries de conservació o reparació, i amb la de la presidència, per a despeses urgents i imprevistes (art. 553-6).
• Accés als pisos. Si l'única manera raonable de canviar el baixant és entrar a casa teva, ho has de permetre, però la comunitat t'ha d'indemnitzar els danys (art. 553-39).

I si el vull canviar aprofitant la meva reforma?

És el millor moment, però no ho decideixes tu sol. Abans de començar qualsevol obra al teu pis l'has de comunicar a la presidència o a l'administració, i si l'obra altera un element comú, com el baixant, necessites un acord de la junta (art. 553-36.3). Si el toques sense permís, la comunitat et pot exigir que el deixis com estava (art. 553-36.4).

La manera pràctica és portar a la junta un pressupost del tram que passa pel teu pis, o del baixant sencer, mentre la teva paret és oberta. Habitissimo calcula 500–890 € per planta a Barcelona (setembre 2026). Qui paga aquest tram ho decideix la junta: cap font no fixa quina part correspon a cada pis quan el canvi coincideix amb una reforma.

A Sabadell, substituir canonades o desguassos va per comunicació prèvia, amb una taxa de 210,54 € més el 0,3 % del pressupost i l'ICIO del 4 %. Com plantejar-ho als veïns ho tens a la guia de la comunitat de veïns i les obres.

Què fer si el baixant del teu edifici falla

1. Avisa per escrit

   La presidència o l'administració, amb fotos i data de les taques o la fuita.

2. Localitza la fuita

   Un lampista confirma si és al baixant comú o en un ramal privat; si va encastat, amb càmera.

3. Urgència, si n'hi ha

   La presidència pot autoritzar el fons de reserva per a una despesa urgent i imprevista.

4. Pressupost i junta

   La junta aprova la reparació o el canvi per majoria simple.

5. Si és fibrociment

   Retirada només per una empresa del RERA, amb pla de treball aprovat.

6. Repartiment i danys

   Cada pis paga segons la seva quota, i els danys es reclamen a qui havia de mantenir el tram que va fallar.

Guies relacionades

• Humitats en pisos antics
• Reforma de bany i reforma de cuina
• Llicència per reformar un pis a Sabadell
• Reforma de pisos antics
• Aluminosi a Sabadell

Si vols preu per a la lampisteria del teu pis, t'ajudem a demanar pressupost; a com funciona veuràs a qui arriba la teva sol·licitud.